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遵法性

またまた深夜です・・・。

ゴルフを初めてからお酒の量が減ったことと、適度な運動による熟睡が出来ていることで

ショートスリーパーな私が覚醒しております。

ほぼ7割の業務を深夜に行うようになってしまいました。

深夜作業の良いところは、来客もなく電話もならないので

集中して仕事ができることなんです。

そんな本日の業務内容は、建築物の調査です。

アパートの部屋の改装依頼からスタートしたこの仕事ですが

よく調べてみると不明な点が多い・・・。

そこでまず建物の詳細調査からスタートすることをクライアントさまにお伝えしました。

 

問題1 完了検査未実施

建築確認申請は提出されているのですが、完了検査を受けていない!

今回の建物は3号建築物なので、検査を受けていないと建物の使用制限がかかります。

クライアントさまより受領した資料に検査済書がないので、市役所に依頼して台帳記載証明書を取得。

やはり検査を受けていませんでした・・・。

この時点で違法です。

問題点2 工事後に勝手にリフォーム

もともとのこの建物用途は事務所で申請されています。

しかしながら、現時点は1階店舗、2階アパート(共同住宅)になっております。

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用途変更申請はされた形跡がありません。

それもそのはず、検査を受けていないのに用途変更ができるはずもなく・・・。

延べ面積が200㎡を超えており、用途変更申請が必要なのです。

 

改善策1

建物をもともとの用途(事務所)に復旧して、建築基準法12条の報告をすること。

これにより、検査を受けたと同等と証明することができます。

しかし、アパートの居室から事務所へ変更する工事が必要となります。

改善策2

12条の報告と同時並行して、用途変更申請を行う。

これはかなりの難しさです。

検査を受けていないということは、申請図面との整合性をすべて確認する必要があり、

そのうえで、2階アパートの遵法性を確保する必要があるからです。

事務所であれば、採光1/20(建築無窓にならないように)すればOKですが、

アパート居室となれば、1/7の開口面積が必要となります。

又、消防法(16-ロ)の適用もでてきますし、ふくまち条例の適用も考えられます。

今後、このような建物は今後増えてくるのではないかと私は考えております。

施主様の要望なのかわかりませんが、法を無視する(法を知らない)一部のリノベーション業者

リフォーム業者、不動産業者が多くいるこの現状・・・。

 

非常に問題です。

 

弊社の考え方は、まず各関係法令への適合を確認すること!

遵法性という考え方を1番にしております。

”迷ったら安全側へ”

とくにこの考え方は、消防法に関してとても重要です!

私が以前設計した店舗(大手チェーン店)も引き渡し後に改装することにより、違法状態となっておりますし

以前相談があったクライアントさまも、使用制限がある建物に改装を施して入居開業しておられました。

これは、そもそもリフォーム業者(店舗改装業者)が悪いのか?

あっせんする不動産業者が悪いのか?

またまた、クライアントが悪いのか?

とてもグレーな状況なのです。

 

しかしながら、今回のケースにも当てはまるように、あたりまえのことをしっかりとしていれば

後々困ることはないのです。

建築基準法を守れない建物ということは、国が定めた最低限のルールを守れない建物(施主)

ということなのです。

その時は良いのです。

 

が!

 

あとあと困るのは、引き継いだ関係者なのです。

 

将来に不安を残さないためにも、法を守れない設計士、施工業者には依頼しないほうが賢明です。